《主委生存秘招 06》 天花板漏水篇：最容易失控、最快變訴訟的社區難題，超強「八步拆彈法」！

天花板漏水是社區管理裡的「難度 S 級」任務，沒有之一！

天花板漏水，不僅是水滴滴落，它點燃的是住戶間的怒火、是公私責任的灰色地帶，處理不好，兩邊住戶直接「法院見」，讓主委捲入無止盡的官司！

面對這種 難查證、難定責、住戶火氣大 的黑洞級問題，主委的智慧不是「單方面破案」，而是建立一套有制度、有法律底線、有專業支援的處理流程。

這是我這幾年在管委會累積的經驗，總結出的「八步拆彈法」，確保社區不會失控，主委也能全身而退！

⭐密技 1｜第一時間：先處理「安全」，別處理「責任」

情緒上來，住戶只會指責樓上。但主委的角色是優先控制風險！

行動： 協助受災戶避免漏電、檢查天花板結構（防坍塌），並先用容器接水。

說法： 「處理責任前，我們先確保您家是安全的。」（有效將「憤怒」轉化為「冷靜」）

⭐密技 2｜證據先行：引導住戶做「訴訟等級」的紀錄

沒有證據，後續鑑定和協商都是空談。主委應主動引導受災戶做高規格紀錄。

行動： 要求住戶使用有時間浮水印的錄影/拍照，紀錄漏水位置、頻率、水量，以及發生時間和當日天氣。

作用： 這些紀錄將是未來鑑定、協調，乃至法律程序的有力證據。

⭐密技 3｜主委不是水電：不負責抓原因 → 交給專業判定

水流路徑難以捉摸，主委絕對不能靠「猜測」或「肉眼」判斷責任。

說法： 「漏水來源需要專業鑑定，不能靠感覺判斷。水會沿著梁、板亂走。責任歸屬，需要等檢測報告出來。」（避免主委被捲入戰火或誤判）

⭐密技 4｜衝突緩衝區：請雙方住戶進入「三方會談」

讓受災戶（A）、疑似來源戶（B）與管理中心三方一起見面，不討論責任，只做一件事：確定現象。

目標： 確認漏水位置、發生時間、水量多寡等資訊。

好處： 避免雙方透過管委會傳話造成誤解，讓資訊透明化，降低情緒猜疑。

⭐密技 5｜共同鑑定：最重要的制度是「委託第三方鑑定」

解決爭議最公正、最專業的途徑！

行動： 建議雙方共同委託中立的第三方做專業漏水鑑定。

作用： 鑑定報告具有權威性，能作為法律證據，讓「誰有錯」由科學判定，而非爭吵決定。

⭐密技 6｜公權力底線：拒絕檢查，主委應出示法律依據！

如果樓上住戶拒絕入內檢查，這是漏水案最常卡關的地方。主委必須搬出法律底線。

說法： 「根據《公寓大廈管理條例》第 6 條規定，為進行維修檢查，住戶不得拒絕入內。若經正式發函通知仍拒不配合，管委會將依法報請主管機關，屆時可能面臨罰鍰。」（保護樓下權益，促使對方配合）

⭐密技 7｜責任引導：用條例引導「費用分擔」方向

拿到鑑定報告後，主委不能判定，但可以引導協商方向。

原則： 根據鑑定報告結果，引用《公寓大廈管理條例》：

• 私有專用（樓上防水層/私管）：由樓上住戶負責。

• 共同管線（樓地板內公管）：通常由樓上、樓下共同負擔。

• 公共部分（公共管道間/外牆）：由管委會負責修繕。

⭐密技 8｜最終中立：即使上法院，主委也保持「紀錄者」角色

如果最後真的走向訴訟，主委不要選邊站。

角色： 僅提供協助紀錄、見證和公共區資料的角色。

目的： 保護主委和社區不被捲入個人訴訟中，確保管委會的公正性。

✨主委心法：用「制度與專業」，為社區帶來秩序。天花板漏水，考驗的不只是專業知識，更是主委處理複雜人性的智慧。

✨成功秘訣，不是當偵探抓人，而是當那個：

• 制定流程、讓問題有路可走的人。

• 導入專業、讓事實大於情緒的人。

• 保持中立、讓社區制度不崩塌的人。

  
  

用這八步，將混亂變成秩序，為社區帶來真正的安寧。