《主委生存秘招 09》面對住戶對物業的「犯罪指控」

🚨 【危機警報：當指控涉及刑事案件】

當住戶在群組裡指控物業人員涉及「詐欺、侵占、竊盜」等刑事犯罪時，這不再是單純的服務態度問題，而是社區面臨最大的法律與資產風險。

身為主委，不能預設立場，必須先建立一個「保護社區利益為優先」的流程。

❌ 錯誤的處理方式：

1. 管委會自己調查： 我們沒有調查權，私下查案可能破壞現場，反而影響警方辦案。

2. 馬上辯護員工： 萬一指控為真，管委會將與犯罪行為連坐，難辭其咎。

3. 要求物業公司自行處理： 如果涉及詐欺社區資產，管委會是受害者，必須介入。

⚖️ 【主委的生存心法：保持中立，讓專業的來】

當危機涉及刑事犯罪時，管委會的唯一忠誠對象是「社區全體住戶的利益」。

📌 秘招一：要求提供「報案證據」

當住戶提出具體犯罪指控時，管委會的首要之務是要求住戶將證據直接提交給警方。我們沒有公權力，無法介入調查，必須交由執法單位處理。

→ 應對話術：

您的指控非常嚴重，請您立即向派出所報案，取得報案三聯單，並將三聯單影本提供給管委會，我們將立即啟動後續的法律監督程序。另外，提醒您，在社區群組散佈未經報案證實的犯罪指控，是需要負法律責任的。

📌 秘招二：啟動「合約應對」與「避險」

一旦住戶提供報案三聯單或任何實質證據（例如匯款證明），管委會必須立刻啟動對物業公司的合約應對：

1. 書面通知物業公司： 正式函件告知物業公司，其員工已被住戶提告或有犯罪嫌疑。

2. 要求停職調查： 依據契約，要求物業公司暫時調離或停止該員工職務，以利警方調查，並保護社區資產。

3. 通知律師或顧問： 諮詢社區顧問律師，評估是否需要對物業公司或員工提起民事訴訟，以凍結或追討社區可能損失的資產。

📌 秘招三：對內公告「程序公開透明」

發布正式公告向全體住戶說明：

• 管委會已收到針對物業員工的嚴肅指控。

• 管委會已要求當事人依法報案，並通知物業公司全面配合調查。

• 管委會將保持中立，靜待司法結果，並隨時準備保障社區權益。

目的： 消除住戶恐慌，證明管委會不是在掩蓋問題，而是依照法律程序在辦事。

🔑 【生存結語：主委只聽法律的】

記住，當主委面對「犯罪指控」時，就必須堅定立場，沒有朋友，也沒有敵人。唯一責任是確保正當法律程序 (Due Process)、資產安全，並將問題導向唯一能裁決的單位——司法系統。